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OFFENE IMMOBILIENFONDS
Kapitalanlage: Offene Immobilienfonds
Der offene Immobilienfonds ist eine der begehrtesten Anlageformen in Deutschland. Doch was steckt eigentlich dahinter?
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen, das von einer Investmentgesellschaft bzw. Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.
Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Ausgebeben werden die Fondsanteile durch eine Depotbank, welche auch die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel verwahrt. Die offenen Immobilienfonds sind im Investmentgetz (InvG) gesetzlich geregelt.
Hauptgeschäft eines offenen Immobilienfonds ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien. Hierzu zählen u.a. Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien, Einkaufszentren oder auch Gewerbeparks. Ziel ist es, mit diesen Objekten durch Mieterträge und ggf. Wertsteigerungen der Immobilie Gewinne zu erwirtschaften. Die von den Kapitalanlegern zur Verfügung gestellten finanziellen Mittel werden aber nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen investiert. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss sich auf mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens belaufen und darf höchstens auf 49 Prozent des Fondsvermögens steigen. Des Weiteren ist die Kapitalanlagegesellschaft verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.
Sollten beispielsweise mehr Fondsanteile zurückgegeben werden, als tatsächlich liquide Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder er ist gezwungen Immobilien zu verkaufen. Problematisch wird es allerdings, wenn die Mittelabflüsse zu hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert regelmäßig den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.
Ein offener Immobilienfonds hat die Vorgabe, höchstens 20 % in Grundstücke im Zustand der Bebauung, 30 % in Gebäude in Ländern mit Fremdwährungen ohne Absicherung des Währungsrisikos und 20 % in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zu investieren. Bis zu 49 % des Fondsvermögens dürfen für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, an denen das Fondsmanagement eine Kapitalmehrheit besitzt, verwendet werden.
Die Ausschüttungen setzen sich aus Mieteinnahmen und anderen Erträgen nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten sowie der Absetzung für Abnutzung zusammen. Die Ausschüttung erfolgt einmal jährlich an die Inhaber der Anteilsscheine.
Besteuerung der Anteilseigner
Speziell für die Anleger gilt in Bezug auf die Besteuerung das Transparenzprinzip. Hiernach hat der Anteilseigner die Erträge im Ergebnis so zu versteuern, als hätte er eine Direktanlage getätigt. Folglich sind die Einkünfte unabhängig davon zu versteuern, ob diese ausgeschüttet oder thesauriert werden. Sind die Fondsanteile allerdings zum steuerlichen Privatvermögen zuzurechnen, so gilt dies als Einkünfte aus Kapitalvermögen, die bis zum Jahr 2008 der Kapitalertragsteuer und ab 2009 der Abgeltungsteuer unterliegen. Gehören die Anteile dagegen zum steuerlichen Betriebsvermögen, so liegen Betriebseinnahmen vor und die Einkunftsart richtet sich nach der Einkunftsart des Betriebes, zu dem die Anteile gehören.
Der Verkauf von Fondsanteilen stellte bis 2008 ein privates Veräußerungsgeschäft dar. Somit gilt für die Anteile, die bis zum 31. Dezember 2008 erworben wurden, die einjährige Behaltefrist. Erfüllt diese der Kapitalanleger, unterliegen Gewinne aus der Anteilsveräußerung nicht der Besteuerung. Gewinne aus der Veräußerung von erworbenen Fondsanteilen ab dem 1. Januar 2009 sind grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegen der Abgeltungsteuer.
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