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Schrottimmobilien
Schrottimmobilien - Der Weg in den Ruin
Anlegerschützer helfen Betroffenen: Rückabwicklung der Schrottimmobilien ohne Schaden möglich
Die Kapitalanlagespezialisten der IVA Rechtsanwalts AG sind für unsere Mandanten bundesweit tätig. Durch die konsequente Spezialisierung auf Fälle aus dem Bank- und Kapitalmarktrecht können wir unseren Mandanten eine rechtliche Beratung sowie Hilfestellung auf höchstem Niveau bieten. Da es bei „Schrottimmobilien“ oftmals um nicht weniger als die finanzielle Existenz geht, sollten sich Betroffene bei der Auswahl ihrer Rechtsberater ausschließlich an erfahrene Spezialisten wenden.
Vertreten in ganz Deutschland
Die Anlegerschützer der IVA Rechtsanwalts AG sind bundesweit für Betroffene von Schrottimmobilien tätig. Gerne können Sie uns die für Ihren Fall erforderlichen Unterlagen elektronisch, also via E-Mail, Fax oder auf dem Postweg zukommen lassen. Für ein persönliches Gespräch stehen wir persönlich in unseren Kanzleiräumlichkeiten oder telefonisch zur Verfügung. Ein Besuch ist für die Bearbeitung des Mandats jedoch regelmäßig nicht erforderlich.
Was sind Schrottimmobilien?
Der Begriff „Schrottimmobilien“ bezeichnet minderwertige / mangelhafte Immobilien, die dem Erwerber deutlich über Wert verkauft wurden. Das Hauptmerkmal von Schrottimmobilien ist also, dass der Käufer (i. d. R. privater Verbraucher) deutlich mehr für die Immobilien bezahlt, als diese tatsächlich wert sind. Unter diese Rubrik fallen nicht nur Eigentumswohnungen, Neu- und Altbauten, die in ihrer „Sanierungsphase“ steckengeblieben sind, sondern auch Immobilien, die handwerklich unsachgemäß bzw. mangelhaft renoviert wurden und sich in einem desolaten Zustand befinden. Nach dem aktuellen Rechtsverständnis beschränkt sich der Begriff Schrottimmobilien somit nicht nur auf desolate und mangelhafte Objekte, sondern auf alle Immobilien, die auf dem grauen Kapitalmarkt angeboten wurden und ihr Geld nicht wert sind. Gerne verwendet werden in diesem Zusammenhang auch Wortspiele wie „pinselsaniert“ und „klebebandfest“, die für Renovierungsarbeiten mit möglichst geringem Aufwand stehen.
Der Vertrieb und die Opfer von Schrottimmobilien
Seit Beginn der 90er Jahre wurden in ganz Deutschland hunderttausende private Kapitalanleger durch Schrottimmobilien geschädigt. Branchenexperten gehen von mehr als 300.000 Betroffenen aus. Die Vorgehensweise beim Verkauf von Schrottimmobilien ähnelt stets demselben Muster:
Die Vertragsanbahnungen erfolgten zunächst über (unaufgeforderte) telefonische Kontaktaufnahme mit dem potenziellen Kunden (sog. Cold-Calls). Inhalt dieser Gespräche sind zunächst Meinungsumfragen zum Thema Steuern. Unter dem Vorwand, die bestehenden Steuerlasten zu senken, wird mit dem Kunden ein häusliches Beratungsgespräch vereinbart. Bei diesen „Treffen“, welche regelmäßig in den Wohnungen der Kunden stattfinden, werden u. a. Originalunterlagen zum Zwecke der „Möglichkeitsprüfung“ mitgenommen.
Im Zuge einer Vermögensanalyse samt Rückgabe der originalen Unterlagen erfolgt sodann ein erneutes Treffen der Beteiligten. Diesmal jedoch in den Räumlichkeiten der Vertriebe.
Als nächster Schritt wird dem Kunden mit teils unüberschaubaren Rechenbeispielen aufgezeigt, wie sich durch den Erwerb einer Immobilie Steuern sparen lassen. Oftmals erhält der Kunde weder eine Kopie der Rechenbeispiele noch sonstige Schreiben, die eine häusliche Kontrolle der Berechnungen ermöglichen bzw. diese nachvollziehen lassen. Dem Kunden bleibt somit keine Möglichkeit, das „Aufgezeigte“ in Ruhe nochmals zu überprüfen.
Verkaufsgespräche – Immobilie trägt sich von alleine
Wesentlicher Bestandteil jedes „Verkaufsgesprächs“ ist die Argumentation, dass sich die Immobilie durch die verminderte Steuerlast sowie die zu erzielende Miete selbst trägt. In diesem Zusammenhang werden mit der Immobilie sogleich die passenden Kredite angeboten. Viele Betroffene mussten jedoch feststellen, dass die aufgezeigten Mieteinnahmen – soweit sich denn solche erzielen lassen – ausblieben und die Versprechungen unrealistisch waren. So ist es keine Seltenheit, dass die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen im Vergleich zu den zugesagten Einnahmen deutlich geringer ausfallen als geplant. Abweichungen von bis zu 40% sind hier keine Seltenheit.
Doch bei diesen Versprechen alleine bleibt es oftmals nicht. Zugesagt werden zusätzliche Wertsteigerungen der Immobilien, die es ermöglichen sollen, das Objekt nach Ablauf eines gewissen Zeitraumes gewinnbringend zu veräußern. Dass dies im Regelfall nicht so ohne weiteres möglich ist, mussten einige Immobilienerwerber bereits am eigenen Leib erfahren.
Kaufpreis als Indiz von Schrottimmobilien?
Viele Anleger stellen sich die Frage, ob bereits der Kaufpreis von Objekten als Anzeichen für Schrottimmobilien gewertet werden kann. Dieser Frage nahm sich der BGH erstmals 2009 an und hat es als ratsam angesehen, den vereinbarten Kaufpreis, soweit dieser deutlich über dem 14-fachen der Nettojahreskaltmiete liegt, kritisch zu hinterfragen. Selbstverständlich müssen auch hier Umstände, wie beispielsweise die örtlichen Gegebenheiten, Lage, Zustand sowie die aktuelle Marktsituation, berücksichtigt werden.
Kaufpreis vs. Verkehrswert
Weiterhin ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Immobilienkaufvertrag dann nichtig, wenn der darin vereinbarte Kaufpreis der Immobilie den Verkehrswert um mehr als 90 % übersteigt. Hierbei geht der BGH von einer sittenwidrigen Überteuerung aus.
Weiterverkauf der Schrottimmobilien meist nicht ohne Verluste
Für betroffene Besitzer von Schrottimmobilien ist es finanziell problematisch, dass ein Weiterverkauf der erworbenen Immobilie meist nur mit enormen Verlusten möglich ist. Verkaufspreise bis zu 50% unter dem selbst gezahlten Wert sind hier die Regel. Speziell die finanzierenden Banken stimmen einer Veräußerung nur zu, wenn gleichzeitig die Grundschuld abgelöst wird. Bereits diese Tatsache macht einen Weiterverkauft praktisch unmöglich. Die Immobilienbesitzer sind im Endeffekt somit mehr als 20 Jahre an die Schrottimmobilien gebunden.
Handlungsmöglichkeiten für Betroffene von Schrottimmobilien
Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH muss der Verkäufer einer Immobilie, die für Anlagezwecke bestimmt ist, den Erwerber umfassend zu den mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken hinweisen. Wird diese „Hinweispflicht“ nicht beachtet, kann der Verkäufer sich gegenüber dem Kunden schadensersatzpflichtig machen. Dies kann u. U. zur Rückabwicklung des Kaufvertrages bzw. der Schrottimmobilien führen.
Des Weiteren hat der BGH in einer Vielzahl von Urteilen entschieden, dass sich die finanzierenden Banken eine Pflichtverletzung der Vermittler oder Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen zurechnen lassen müssen und somit ebenfalls haften.
Sie haben Fragen? Wir sind für Sie da.
Die IVA Rechtsanwalts AG berät Sie im Zusammenhang mit Schrottimmobilien und diversen Vertrieben. Wir prüfen in einer persönlichen Beratung, ob Sie mit Aussicht auf Erfolg Ihre Ansprüche durchsetzen können.
Besuchen Sie auch unser Informationsportal rund um das Thema Schrottimmobilien unter: www.schrottimmobilien-hilfe.com